◆ 賃貸物件の紹介文をAIで量産する｜募集図面から広告文・内見案内・入居後の連絡

今日入った募集図面は5件。1件20分かけて紹介文を書くと、それだけで午前が終わる。しかも書き終えた文章を見返すと、どれも「駅徒歩8分、築15年、2LDK、バストイレ別」と、図面の項目をそのまま並べただけになっている。同じような1LDKの図面が続くと、先週書いた文章とほとんど同じ言い回ししか出てこない。

にもかかわらず、この文章の出来がポータルサイトでの反響数を左右する。同じ条件の部屋が近隣に何件も並んでいるとき、写真の次に読まれるのが紹介文だ。「駅から近い」と書くだけの物件と、「駅からの帰り道、コンビニの灯りが見える距離感」まで書いてある物件では、クリックされる確率が違う。分かってはいるが、5件の図面を前にして毎回そこまで練る時間はない。

さらに、同じ物件でも単身向けに出すのか、二人暮らし向けに出すのかで書き方を変えたほうが反響が伸びることも多い。今は1パターンしか作れていない図面が大半だろう。内見の案内文、入居後の更新案内、オーナーへの反響報告も、毎回一から文面を考えている。これらはすべて「物件をどう評価するか」という判断ではなく、決まった事実を文章に変換するだけの作業だ。この部分だけAIに渡せば、書類仕事に埋もれずに済む。

ただし不動産の広告には守るべき法令がある。何を入力してよくて、何をAIに計算させてはいけないかを先に決めた上で、募集図面から広告文を起こす型、切り口違いの量産、内見案内、入居後の連絡、オーナー報告という一連の流れを、そのまま使えるプロンプトとしてまとめた。

■ この無料部分だけでできること

- 募集図面の事実を変えずに、住む人の生活が想像できる広告文に変える型が分かります

- 同じ物件を単身向け・二人暮らし向け・在宅勤務向けに書き分けるやり方が分かります

- 内見の案内文と当日の段取りを、そのまま送れる形で作れるようになります

- 設備の不具合連絡が来たときの、一次返信の文面が手に入ります

- 入居者・オーナーの個人情報を入力せずに同じことをする、具体的な匿名化の手順が分かります

- 不動産の広告で使えない表現があること、AIの出力をそのまま広告に使ってはいけない理由が分かります

■ こんなところで止まっていませんか

- 図面の項目(間取り・築年数・設備・駅距離)を並べるだけの紹介文になっていて、どれも似た文章になっている

- 同じ物件なのに、ターゲット別に書き分ける余裕がなく、1パターンしか出していない

- 内見の案内メールを毎回一から書いていて、持ち物や所要時間の案内が漏れることがある

- 設備の不具合連絡が来たとき、一次返信に時間がかかり、入居者を待たせている

- オーナーへの反響報告が「特に動きありません」で終わっていて、条件見直しの根拠を数字で示せていない

- 「もっと魅力的に」と考えるあまり、表示規約に触れる言い回しを使いそうになったことがある

■ なぜそうなるのか

これらに共通しているのは、「物件をどう評価するか」という判断と、「その評価を文章にする作業」が分かれていないことだ。この部屋のどこが強みか、どんな人に向いているか、賃料は妥当かという判断は、地域の相場や物件を見てきた宅建士にしかできない。しかしその判断を紹介文や案内メールの文章に落とす作業、つまり「事実を生活が想像できる言葉に変える」「同じ内容を別の切り口で書き直す」「反響数を報告用の文章にまとめる」は、実は型さえあれば誰がやっても大差ない定型作業に近い。

にもかかわらず、来店対応や電話の合間にこの2つをまとめて自分の頭でやろうとするから、図面が5件溜まった瞬間に手が止まる。不動産屋の一日は、接客と内見案内で埋まっている時間と、書類仕事に回せるわずかな隙間が交互に来る。書類仕事のほうを後回しにすると、それがそのまま「似たような紹介文」「案内漏れのある内見メール」「数字のない反響報告」として積み上がっていく。

AIに任せられるのは、判断が終わったあとの「言葉にする」部分だけだ。この部屋を誰に薦めるか、賃料をいくらにするか、条件をどこまで緩めるかという判断は、これまでどおり自分が持つ。AIはその判断を、相手に伝わる文章の形に変換する係にすぎない。この切り分けさえ最初にはっきりさせておけば、入居者やオーナーの個人情報を渡さなくても十分に役立つ。

言い換えると、AIに渡す前にやることは1つだけだ。「この物件・この状況で何を伝えたいか」を自分の中で先に決める。決めたことを文章にするのがAIの役目で、決めること自体はAIの役目ではない。この順番を守るだけで、以降のプロンプトはすべて同じ考え方で使い回せる。

■ 個人情報を入れずに使うための匿名化

賃貸の書類には、入居者名・オーナー名・部屋番号・電話番号・メールアドレスといった、外に出せない情報が必ず含まれる。これらをそのままAIに入力するのは避けたい。以下のように置き換えれば、内容の意味を保ったまま安全に使える。

- 入居者名 → 「入居者様」「A様」など記号化する

- オーナー名 → 「オーナー様」「貸主様」とする

- 部屋番号・住所の号室 → 「対象のお部屋」とし、番地までで止める(号室は書かない)

- 電話番号・メールアドレス → 一切入力しない。連絡先欄は自分で手打ちする

- 物件名 → 特定の物件名を伏せたいときは「〇〇マンション」のように仮名にする

図面の事実(間取り・築年数・設備・駅距離・階数・向き)はそのまま使ってよい。これらは個人情報ではなく、広告に必要な客観情報だからだ。避けるべきは「誰の」「どの部屋の」情報かが分かってしまう個人・契約の情報であり、物件そのものの事実ではない。

たとえば入居者からの設備不具合の連絡をAIに渡すときは、「〇〇様(203号室)より、キッチンの排水が悪いと連絡あり」ではなく「入居者様より、キッチンの排水が悪いと連絡あり」まで削ってから渡す。号室や氏名を消しても、不具合の内容と対応の流れを整える上では何も困らない。この「消しても文章の目的に影響しない情報から消す」という順番で考えると、迷わず線を引ける。

■ 数字はAIに計算・推測させない

徒歩分数、専有面積、築年数、階数といった数字は、必ず募集図面に記載されている値をそのまま使う。AIに「駅から近そうなので徒歩5分くらいにしておいて」のような推測をさせてはいけない。不動産の表示に関する公正競争規約では、徒歩所要時間は道路距離80mにつき1分として算出することが定められており、これは図面作成時に既に計算済みの数字だ。AIに再計算や丸めをさせると、規約から外れた数字が広告文に紛れ込む恐れがある。プロンプトには必ず「この数字は変更せず、そのまま使ってください」という一文を入れておく。

■ 表示規約で使えない表現を先に知っておく

不動産の広告表現には、不当景品類及び不当表示防止法(景品表示法)、宅地建物取引業法、そして業界団体が定める「不動産の表示に関する公正競争規約」がある。「完全」「絶対」「日本一」「格安」「掘り出し物」「特選」といった、根拠を示せない誇大な表現や最上級表現は使えない。「今だけ」「今回限り」のような煽り文句も、事実と異なれば問題になる。

AIは学習データの傾向から、こうした表現を自然に使ってしまうことがある。売れる文章を作ろうとするほど、誇張した言葉を選びやすい。だからこそ、AIが作った紹介文をそのまま広告に出してはいけない。必ず自社で表示規約に照らして確認し、問題のある表現を人の目で削ってから掲載する。

たとえば「駅近で格安、掘り出し物件です」という一文をAIが出してきたら、「駅から徒歩7分、周辺相場と比べても手が届きやすい賃料です」のように、根拠を示せる表現に置き換える。「格安」「掘り出し物」は主観の強調であって事実の説明ではない。一方「周辺相場と比べて」は、自社で相場を把握している限りにおいて説明可能な表現になる。この置き換えの感覚を先に持っておくと、掲載前のチェックが速くなる。有料部分に、問題になりやすい表現の一覧を印刷して使える形でまとめてある。

■ 法的な判断はAIにさせない

重要事項説明の内容、契約条件の適法性、告知事項の要否といった法的な判断は、宅建士の責任で行うものであり、AIに判断させてはいけない。AIに渡すのは「文章の下書き」だけで、判断そのものは渡さない。この線引きは、この記事全体を通して一貫させている。

たとえば「この物件、心理的瑕疵の告知は必要ですか」とAIに聞いてはいけない。聞いてよいのは「告知事項について、入居希望者への説明文の言い回しを整えてください」までで、告知が必要かどうかの判断はあくまで自社と宅建士が先に決めておく。この順番を逆にしないことが、この記事全体で最も守ってほしい線引きになる。

■ 募集図面から広告文を起こす基本の型

まずは、図面の事実を生活が想像できる文章に変える基本のプロンプトから。事実は一切変えず、印象だけを足すのがポイントだ。

以下の募集図面の情報から、賃貸ポータルサイトに掲載する紹介文を

作ってください。数字(徒歩分数・面積・築年数)は記載された値を

そのまま使い、計算や推測はしないでください。誇大な表現(完全・

絶対・日本一・格安・掘り出し物など)や、根拠のない最上級表現は

使わないでください。読んだ人がこの部屋に住んだときの生活を

具体的に想像できる文章にしてください。250字程度でお願いします。

【物件種別】(マンション/アパート/戸建てなど)

【間取り】

【専有面積】

【築年数】

【駅からの徒歩分数】

【賃料・管理費・敷金礼金】

【主な設備】(オートロック・宅配ボックス・バストイレ別など)

【方角・階数】

【周辺環境で伝えたい事実】(スーパーの距離、公園の有無など)

このプロンプトのポイントは、事実の欄をすべて埋めてから渡すことだ。事実が足りない状態でAIに書かせると、AIが空欄を埋めるために推測を始める。図面にある情報だけで文章にできるよう、先に事実を全部並べておく。

入力と出力の例を1つ挙げる。図面にはこう書いてあったとする。

物件種別:マンション / 間取り:1K / 専有面積:24.5㎡ / 築年数:12年

駅からの徒歩分数:7分 / 賃料:6.8万円(管理費5,000円)

敷金1ヶ月・礼金1ヶ月 / 設備:オートロック、宅配ボックス、独立洗面台

方角:南向き・3階 / 周辺:徒歩3分にコンビニ、近隣に公園あり

これをそのまま渡すと、たとえば次のような紹介文が返ってくる。

> 南向き3階の1Kで、日中は自然光がよく入ります。駅まで徒歩7分、帰り道の徒歩3分にコンビニがあるので、遅い時間の買い物にも困りません。オートロックと宅配ボックスを備え、独立洗面台で身支度の時間も分散できます。近くの公園は、天気の良い日の散歩や気分転換にちょうどよい距離です。

数字(7分・24.5㎡・12年・6.8万円)は図面の値のまま一切変わっていない。変わっているのは「駅から近い」を「帰り道にコンビニがある」という具体的な生活の場面に置き換えている点だけだ。これが「事実は変えず、印象だけを足す」の実際の姿になる。

■ 同じ物件を切り口違いで量産する

1件の図面から、ターゲット別に3パターンの紹介文を作る。基本の型で作った文章を土台に、切り口だけを変える。

以下の基本情報をもとに、同じ物件について3パターンの紹介文を

作ってください。事実(数字・設備)はすべてのパターンで変えず、

生活のイメージだけを書き分けてください。誇大な表現は使わない

でください。各150字程度でお願いします。

【物件の基本情報】

(上のプロンプトで使った項目をそのまま貼る)

パターン1:単身向け(通勤のしやすさ、一人暮らしの生活動線を意識)

パターン2:二人暮らし向け(生活音への配慮、収納の使い方を意識)

パターン3:在宅勤務向け(作業スペースの確保、周辺の静けさを意識)

同じ物件情報を使い回しているので、事実がずれる心配はない。書き分けているのは「誰の生活を想像させるか」という切り口だけだ。反響が悪いポータルサイトでは切り口を変えて出し直す、という運用もしやすくなる。

■ 内見の案内文と当日の段取り

内見の案内は、日時・場所・持ち物・所要時間が抜けると入居者を混乱させる。定型化しておけば案内漏れを防げる。

以下の内容で、内見のご案内メールを作ってください。丁寧だが

簡潔な言葉遣いで、当日の流れが事前に分かるようにしてください。

【内見日時】

【集合場所】(現地集合か、店舗集合か)

【所要時間の目安】

【持ち物】(身分証明書など)

【当日の流れ】(鍵の受け渡し方法、案内する部屋数など)

【雨天時や遅刻時の連絡先案内を末尾に入れる】

現地集合の場合は、建物の外観や入口の目印(コンビニの隣、〇色の看板など)を一言添えると迷われにくい。この部分は物件ごとに変わる事実なので、【】を都度埋めて使う。

複数件をまとめて案内する日は、同じプロンプトを物件ごとに使い回せば、順番と移動時間だけ差し替えれば済む。1件ずつ文面を組み立て直す必要がなくなる分、当日の段取り確認そのものに時間を使えるようになる。

■ 設備の不具合連絡への一次返信

入居後、設備の不具合連絡は突発的に来る。一次返信を型にしておくと、対応の初動が早くなる。

以下の設備不具合の連絡に対する、一次返信メールを作ってください。

まず状況を確認いただいたことへのお礼と、対応までの流れを伝える

内容にしてください。原因の断定や、修理業者を確定させるような

断定的な表現は避け、確認中である旨を伝える書き方にしてください。

【不具合の内容】

【現在分かっている状況】(緊急性の有無、応急対応の要否)

【次のアクション】(業者手配中、確認後に連絡するなど)

【目安の連絡時期】

一次返信は「対応します」という意思を早く伝えることが目的で、原因や修理方法の断定はしない。断定してしまうと、後で状況が変わったときに二度手間の説明が必要になる。

■ 入居後の連絡は他にも型がある

契約更新の案内、退去手続きの案内も、内容がほぼ決まっている定型文だ。更新月が近づいた入居者への案内、退去を申し出た入居者への手続き案内は、時期と手順さえ差し替えれば毎回書き直す必要はない。この2つの全文プロンプトは有料部分に収録している。

■ オーナーへの反響報告は数字で伝える

「特に動きがありません」だけの報告では、オーナーは状況を判断できない。反響数・内見数・成約に至らなかった理由の傾向を数字で並べると、オーナーが次の判断をしやすくなる。数字の集計自体はAIに任せず、ポータルサイトの管理画面から自分で数えた事実をAIに渡し、報告文の体裁だけを整えてもらう。

数字はどこから拾えばよいか迷う場合は、次の3つを最低限そろえておくとよい。

- 反響件数 — 各ポータルサイトの管理画面にある「問い合わせ数」「資料請求数」の合計。募集開始日からの累計で見る

- 内見件数 — 実際に案内した件数。反響件数との比率(反響10件に対して内見2件、など)を見ると、写真や紹介文の魅力で止まっているのか、条件面で離脱しているのかの見当がつく

- 内見後の反応 — 「前向きな検討」「他物件と比較中」「条件面で見送り」のように、内見時の会話で聞いた理由を簡単にメモしておく。この理由の傾向が、条件を見直すべきかどうかの判断材料になる

これらは電話や来店対応の合間にメモ程度で残しておけば十分で、報告のたびに記憶を掘り起こす必要がなくなる。

■ 募集条件の見直しは感情ではなくデータで説明する

「そろそろ賃料を下げましょう」という提案は、オーナーにとって心理的に受け入れにくい。しかし「反響は多いが内見に至らない」のか「内見はあるが申込に至らない」のかで、下げるべきは賃料なのか初期費用なのか条件なのかが変わる。前者は写真や紹介文で候補には入っているのに賃料や初期費用で見送られている可能性が高く、後者は現地の印象や設備面が要因になっていることが多い。この見極めと提案文のプロンプトも、反響報告の全文とあわせて有料部分に収録している。

■ AIの下書きをどう直すか(送る前の3つの確認)

1. 数字を図面と照合する — 徒歩分数・面積・築年数・賃料が、AIの出力の中で変わっていないか必ず確認する。AIは文章を整える過程で数字を丸めたり言い換えたりすることがあるため、目視での照合を省略しない

2. 表示規約に照らして読み直す — 「完全」「絶対」「格安」などの表現が紛れ込んでいないか、有料部分のチェックリストと照らして確認する

3. 個人が特定できる情報が入っていないか確認する — 匿名化して渡したつもりでも、AIが【】の中身から推測で埋めてしまうことがある。出力に固有名詞が出ていないか目を通す

この3つは、慣れないうちは1件ずつ声に出して確認するくらいで丁度よい。毎回律儀に行うと数十秒で終わる作業だが、省略すると掲載後に修正する手間のほうが大きくなる。

■ ここから先に入っているもの

無料部分に書いた広告文・切り口違い・内見案内・不具合の一次返信のプロンプトは、そのままコピーして使える。ここまでで日常の書類仕事は足りるという人は、ここで読み終えて問題ない。

ここから先には、更新案内・退去手続き案内・オーナー反響報告・募集条件見直し提案の4つのプロンプト全文と、広告文に入れる項目のチェックリスト、そして表示規約で問題になりやすい表現の一覧を収録している。無料部分の4つと合わせて、賃貸の書類仕事一式(広告文・切り口違い・内見案内・入居後連絡・オーナー報告の5場面)をカバーする形になる。