第1章：市役所で「道路台帳」を120%使い倒す裏技窓口で何を聞くべきか？業者が嫌がる「魔法の質問」

【結論】不動産投資の勝敗は「現地」ではなく「役所の窓口」で決まる

不動産投資を始めたばかりの方が、
物件選びで真っ先に見るのはどこでしょうか？
「外観が綺麗か」「利回りは何％か」「設備は新しいか」……。
もちろん、これらも大切です。しかし、プロの投資家が真っ先に、
そして最も神経を研ぎ澄ませて確認するのは、
実は「その物件が接している道路の正体」です。

結論から言いましょう。物件の資産価値を担保するのは建物ではなく、
その下にある土地と、そこにアクセスするための「道路」です。
そして、その道路の真実を知るための唯一の聖域が、
市役所の建築指導課などにある「道路台帳」なのです。
ここでの調査を「不動産業者任せ」にしているうちは、
あなたはいつまでも「カモ」の域を脱することはできません。

【理由】業者の「大丈夫」は、あなたの「一生」を保証しない

なぜ、これほどまでに役所での直接調査を強調するのか。
それは、仲介業者が提示する「物件概要書」に書かれた道路情報が、
必ずしも「あなたの投資の出口（売却）」までを想定して
書かれていないからです。

業者は売るのが仕事です。嘘をつくことは稀ですが、
「あえて深く追求しない」ことは多々あります。
例えば、「公道に面しています」という説明。
一見安心そうですが、実はその公道との間に数センチだけ
「他人の私道」が挟まっていたら？
あるいは、図面上は4メートルあっても、現況の道路幅が足りず
「セットバック（後退）」が必要で、建て替え時に敷地が
大幅に削られるとしたら？

これらはすべて、役所の窓口で「道路台帳」と「指定道路図」を
照らし合わせれば一発でわかることです。
この手間を惜しむことは、目隠しをして数千万円の買い物をするのと
同じくらい恐ろしいことなのです。

【具体例】「相場より3割安い」という甘い罠に落ちたAさんの悲劇

ここで、私の知人である投資家Aさんの失敗談をお話しします。

Aさんは、都心近郊で「相場より3割も安い、掘り出し物の戸建て」を
見つけました。仲介業者の説明は「前面道路は位置指定道路。
近隣もみんな使っているから問題ありませんよ」という軽いもの。
Aさんは「利回りが12％も回る！」と色めき立ち、
役所調査をせずに契約してしまいました。

数年後、Aさんはその物件を売却しようとしました。
しかし、買い主側の銀行から衝撃の回答が届きます。
「この位置指定道路、実は昭和の時代に指定が取り消されており、
現在は『法上の道路』ではありません。
再建築不可のため、融資は出せません」

なんと、過去の区画整理や手続きの不備で、法律上の道路としての
ステータスを失っていたのです。相場より安かったのは、
前所有者がその事実を知っていたからでした。
結局、Aさんは売却を断念。現金買いの客に、購入価格の半値以下で
叩き売るしかありませんでした。

もしAさんが、購入前に市役所の窓口で、担当者に「ある魔法の質問」を
投げかけていれば、この悲劇は防げたはずです。

業者が嫌がる「窓口での魔法の質問」

役所の窓口で道路台帳を確認する際、ただ「この道は何ですか？」と
聞くだけでは不十分です。プロはこう聞きます。

「この道路の種別と、道路境界が確定しているか教えてください。また、この物件で『42条1項5号（位置指定道路）』等の指定が有効であること、および現況幅員と台帳上の幅員に相違がないか確認させてください」

不動産業者の質問例１

この質問を投げると、役所の担当者は「あ、この人はわかっているな」と
姿勢を正します。特に重要なのが「現況と台帳の相違」です。
台帳で4メートルとなっていても、現地のブロック塀がせり出していれば、
それは「将来、壁を壊して道を広げなければ家を建てられない」という
コスト（負債）を意味します。これを把握した上で指値（値引き交渉）を
入れるのが、賢い投資家の戦略です。

【結論】15分の役所調査が、数千万円の「盾」になる

「わざわざ役所に行くなんて面倒だ」と思うかもしれません。
しかし、通勤途中の15分、あるいは移動中のわずかな時間を使って、
今はオンラインで道路図を公開している自治体も増えています。

まずは自分で確認する。そして、少しでも違和感があれば窓口へ行く。
「道路台帳」を使い倒し、業者の言葉を裏取りする習慣をつけるだけで、
あなたの投資リスクは劇的に下がります。

道路を知ることは、土地の「過去・現在・未来」を知ることです。
第1章で学んだこの「裏取りの精神」こそが、不動産投資で生き残るための
最強の防具となります。

第2章：私道の「通行・掘削承諾」を0円で勝ち取る交渉術2023年民法改正を武器にした、地主へのアプローチ方法

【結論】「お願い」するな。「権利」として淡々と交渉せよ

私道に面した物件を扱う際、多くの投資家が「地主さんにハンコを
もらいに行かなければならない」と、
まるで借金のお願いでもするかのように卑屈になってしまいます。
しかし、その姿勢こそが「印鑑代100万円」という
理不尽な要求を招く原因です。

結論から申し上げます。私道の通行やライフラインの掘削は、
現代の法律において「認められるべき正当な権利」へと
大きくシフトしています。特に2023年の民法改正は、我々投資家にとって
最強の追い風となりました。地主の顔色を伺う「お願い」のフェーズは
終わり、法を背景にした「確認と通告」のフェーズへと進むべきなのです。

【理由】民法改正が「私道の独裁者」に引導を渡した

なぜ、これほど強気に交渉できるようになったのか。
それは、以前の民法では曖昧だった「ライフライン（電気・ガス・水道）を
引くために他人の土地を使用する権利」が、2023年4月の改正によって
明確に条文化されたからです。

これまでは、地主が「絶対に掘らせない！」と言い張れば、
裁判で何年も争わなければなりませんでした。
しかし新民法（261条の2など）では、ライフラインを引くための
導管設置権が明文化され、必要最小限の範囲であれば、事前の通知のみで
設置が可能（承諾がなくても権利として認められる）という解釈が
強まりました。

つまり、「ハンコ代を払わないと水道も引かせないぞ」という
地主の脅しは、今や法律違反に近い「時代遅れの言い分」になったのです。
この法改正の事実を知っているか否か、それだけで100万円単位の
コストが変わります。

【具体例】「ハンコ代80万円」を突きつけられたBさんの逆転劇

私のコンサルティングを受けた投資家Bさんの事例を紹介しましょう。

Bさんは、築古戸建てを再生して賃貸に出すプロジェクトを
進めていました。ところが、ガス管を新しく引き直そうとした際、
前面道路の持ち主である近隣の地主からこう言われたのです。
「うちは代々、掘削のハンコ代は80万円もらっている。
それが嫌なら、ガスなんて引かなくていい」