はじめに——その「利回り10％」、あなたの通帳には何％残りますか？

導入：利回りの数字だけで判断した場合の分岐

最初に、ひとつだけ質問です

もし今、営業担当者から「表面利回り10％・満室・駅徒歩10分」という物件を紹介されたら、あなたは何を確認しますか。

「10％なら、3,000万円の物件で年間300万円。悪くなさそう」と思ったでしょうか。けれど、その300万円はあなたの利益ではありません。空室、管理、税金、保険、募集費、修繕、ローン返済がまだ一円も引かれていないからです。

結論を先に言います。 不動産投資は、よい物件を当てるゲームではありません。広告から省かれた費用とリスクを見つけ、買ってもよい価格まで逆算する仕事です。

こんな不安を抱えたまま、物件を見ていませんか？

😟 利回りが高ければ安全なのか、実はよく分からない
🏦 銀行が融資してくれるなら大丈夫だと思っている
🔧 修繕費を聞いても、金額の妥当性を判断できない
🏠 満室という言葉を見ると、安心してしまう
🚪 売るときの価格より、買えるかどうかを先に考えてしまう

ひとつでも当てはまるなら、知識が足りないのではありません。多くの物件資料が、初心者の知りたい順番ではなく、売り手が魅力を伝えやすい順番で作られているだけです。本書では、その順番を投資家側へ取り戻します。

「年間300万円」が「月5万円」になるまで

たとえば、年間家賃300万円、価格3,000万円なら表面利回りは10％です。ここから空室・滞納24万円、運営費75万円、長期修繕への備え24万円、年間返済約120万円を引くと、税引前の手残りは概算63万円。月に直せば約5.3万円です。

もちろん、これは仮定を置いた一例です。しかし大切なのは、広告の「10％」と通帳に残る金額の間に、大きな距離があることです。金利上昇、退去、給湯器の故障が重なれば、その余白はさらに小さくなります。

大きく書かれた数字ではなく、小さく省略された条件が結果を左右します。

この本で手に入るのは「おすすめ物件」ではなく、判断の型です

本書では、物件広告を受け取ってから、家賃調査、現地確認、建物調査、融資、契約、管理、売却までを、ひとつの判断手順としてつなげます。途中では、実在する賃貸住宅の公開情報も使いながら、「誰が、なぜ、その地域で借りるのか」を考えます。

本書の目的は「必ず儲かる物件」を教えることではありません。そのような物件を保証できる人はいません。代わりに、危険な案件を早く見抜く力、買ってよい価格を逆算する力、そして悪条件が重なっても撤退できる設計力を身につけます。

読み終えたとき、あなたは次の五つの質問に数字で答えられるようになります。

💰 この物件は、すべての費用と返済後にいくら残るか
🔎 その家賃には、募集事例と現地の証拠があるか
🔧 今後10年間に、いつ、どの修繕が必要か
🏦 金利上昇と空室が同時に起きても返済できるか
🚪 10年後に誰が買い、売却後にいくら残るか

読み終えた後の変化——「勘」から「数字」へ

読了前と読了後：勘から数字へ

読み終えた後に起こる変化

答えが出ない物件を買わない。答えが出るまで調べる。数字が合わなければ価格を下げる。それでも合わなければ見送る。この規律が、初心者を「買わされる人」から経営判断をする人へ変えます。

この先の無料公開部分では、まず判断に欠かせない七つの言葉を、難しい専門用語を使わずに説明します。そして表面利回りまで理解したところで、「広告の数字を自分の手残りへ変える」実践編へ進みます。

本書は一般的な情報提供を目的とし、特定の投資、融資、税務または法務判断を推奨・保証するものではありません。制度や税率、金融機関の条件は変わります。実行前に、宅地建物取引士、建築士、税理士、弁護士、金融機関などの専門家へ個別に確認してください。

本書を利用する前の重要事項

本書は、不動産投資と賃貸経営の考え方を学ぶための一般向け教材です。読者ごとの年収、資産、家族構成、借入状況、対象物件、契約条件を確認したうえで行う個別助言ではありません。また、宅地建物取引、建築、税務、法律、融資その他の資格業務を代替するものではありません。

📉 不動産投資には、元本割れ、空室、家賃下落、金利上昇、災害、修繕、滞納、法令・税制変更、売却困難などのリスクがあります
🧮 掲載する数値は、理解を助けるために仮定を置いた概算例であり、将来の収益、価格、入居率、融資条件、税額および売却結果を保証しません
🏢 実在物件を扱う箇所は公開情報の読み方を学ぶ教材であり、その物件や運用会社の推奨、格付け、収益評価ではありません
🤖 本書の文章整理および一部の図版制作には生成AIを補助的に使用し、数値、固有名詞、引用資料、注意事項および最終表現は編集工程で確認・修正しています
🧑‍⚖️ 契約・税務・建物・融資の最終判断は、最新資料を確認し、必要な資格を持つ専門家へ相談したうえで読者自身が行ってください
🔄 本書の情報は執筆時点のものです。法令、税率、統計、商品、金融機関の審査条件は変更される可能性があります

⚠️ この本の役割は、購入を促すことではなく、読者が確認すべき数字と資料を増やすことです。「買う」という結論を出すためではなく、「判断できない状態で買わない」ために利用してください。

第0章　まず覚えたい「七つの言葉」

七つの基本用語をつなぐ判断ルート

不動産投資の本を開くと、聞き慣れない言葉が次々に出てきます。けれども、最初からすべてを暗記する必要はありません。七つの言葉は、広告の数字を、自分の手残りへ変換するための道具です。

この章では、用語を一つずつ覚えるだけでなく、「どの数字から、何を引き、どこまで余裕を確認し、最後にどう売るのか」という一本の流れで理解します。

🧭 この章のゴール：物件広告を見た瞬間に、「家賃はいくら？」「空室を引いた？」「NOIはいくら？」「返済後に残る？」「出口はある？」の五つを反射的に質問できるようになること。

まずは30秒セルフチェック

次のうち、いくつ説明できるでしょうか。正解数を競うテストではありません。分からない場所が、これから伸びる場所です。

🟢 家賃収入と手残りの違いを、一文で説明できる
🟡 表面利回りに含まれない費用を三つ挙げられる
🔵 NOIとローン返済の関係を説明できる
🟠 DSCRが1.0のとき、なぜ余裕がないか分かる
🟣 出口戦略を買う前に考える理由を説明できる

30秒セルフチェック：現在地と読み方

七つの言葉を一本の流れにすると、次のようになります。

家賃収入と手残り

家賃収入は、入居者から受け取るお金です。手残りは、家賃収入から空室による減少、管理費、修繕費、税金、保険料、ローン返済などを引いた後に残るお金です。家賃が月30万円入っても、支出が月29万円なら手残りは1万円です。「家賃収入が多い物件」と「利益が多い物件」は同じではありません。

初心者が最初に身につけたい習慣は、広告にある年間家賃を見たら、頭の中で「これは売上であって利益ではない」と言い換えることです。

💰 1秒変換：「年間家賃300万円」→「まだ300万円から何も引いていない」

家賃収入は、バケツへ入る水です。しかし、空室、経費、返済という穴が開いていれば、水は残りません。大切なのは蛇口の太さではなく、最後にバケツへ残る水の量です。

空室率

空室率は、貸せる期間のうち、入居者がいなかった割合です。10戸ある物件で、年間を通して合計12か月分が空室なら、簡易的な空室率は10％です。空室率5％と書かれていても、短期の集計か、募集準備期間を含むかで数字は変わります。誰が、どの期間で計算した数字かを確認します。

空室率は「空いている部屋の数」だけでは測れません。10戸中1戸が一年間空いても10％、10戸すべてが約1.2か月ずつ空いても合計では約10％です。しかし、原因と対策はまったく違います。

空室の見え方から確認事項を逆算する

🏠 満室はゴールではなく、撮影時点の一枚の写真です。 契約開始日と退去履歴を見ると、その満室が続きやすいかが見えてきます。

表面利回り

表面利回り10％から実際の手残りまで

表面利回りは、満室時の年間家賃を物件価格で割った数字です。計算が簡単なので物件比較の入口には使えますが、経費も借入も入っていません。スーパーでいえば「売上高」だけを見て店の利益を判断するようなものです。高いほど必ずよいわけではありません。

表面利回り＝年間満室家賃 ÷ 物件価格 × 100

たとえば年間家賃300万円、価格3,000万円なら10％です。ここまでは広告の計算です。投資家の計算は、ここから始まります。

広告に見える数字と、広告だけでは見えない数字

⚠️ 利回りが高い理由を説明できない物件は、利回りが高いのではなく、リスクが価格へ反映されている可能性があります。

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