この教科書が教えるのは、「レンタルスペース経営」です。

AI時代に、あえて、AIと相性のわるい事業を。

だからこそ、いま価値がある。

ぼくは本気でそう考えています。

その理由は、このあと無料でぜんぶ読めます。

先に、ぼくの数字を出しておきます。

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5年で、累計23部屋
累計売上 1.5億円超
月次で恒常的に赤字だった物件は、ゼロ
ただし撤退は6部屋(1部屋は騒音クレーム、5部屋はビルの再開発)
いまも17部屋を運営中

調子のいい月のスクショだけ見せる、ことはしません。

撤退した内容もすべて公開します。

数字を、1円も隠さない。

これが、この教科書のもう1本の旗です。

価格のことも、先に言っておきます。

定価49,800円のところ、いまは29,800円。

ただし3部売れるごとに、2,000円ずつ上がります。

この価格で買えるのは、最初の3部だけです。

ここから先は、教科書の第0部をそのまま公開します。

読んでから、買うかどうか決めてください。

第0部 AIにできない副業 — 製薬会社員が5年で売上1.5億円になるまで

0-1. いま売れている副業は、ぜんぶAIと相性がいい

いま、Brainで売れている教材。

AI社員、AIエージェント、AIスキル、AI動画、AI画像生成、AI活用。

ぜんぶ、AIです。

そんな時代に、この教科書は「レンタルスペース経営」を教えます。

物件を探して、内見に足を運んで、大家さんと交渉して、鏡を運ぶ商売です。

AIと相性がいいとは、お世辞にも言えません。

時代遅れでしょうか。

ぼくの答えは、逆です。

「AIと相性が悪いからこそ、価値がある。」

なぜ今、あえてレンタルスペースなのか。

ここが腹落ちすると、この教科書が、ただのノウハウ集ではなく、ビジネスの「戦略」そのものだと分かります。

先に、ぼくの立場を明かします。

ぼくはいま、レンタルスペースとeBay輸出(物販)の両方をやっています。

eBayは一度やめて、最近また再開しました。

eBayを再開して、驚きました。

いまの物販、特に無在庫は、尋常じゃないくらいAIと相性がいい。

初期設定、リサーチ、出品、在庫管理、顧客対応、価格調整。

梱包発送以外すべて、AIでできるようになっていました。

以前のぼくが外注さんを雇って、教えて、管理して、20名超にやってもらっていた仕事です。

20名の人間の仕事が、1つのAIアカウントの仕事に置き換わっていました。

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本当に、すごい時代になりました。

AIと相性がいい事業が伸びている。

これは、事実です。

でも、だからこそ考えるべきことがあります。

0-2. AIと相性がいい=誰でもマネできる

冷静になって、ぼくが物販で体験したことを言い換えます。

ぼくが楽になったこのやり方は、明日から誰でもできます。

かつて物販の参入障壁だったもの。

リサーチ力。ツールの開発。在庫管理の仕組み。外注さんを雇って管理するノウハウ。

全部、AIが溶かしました。

「AIと相性がいい」という言葉のウラの意味は、「参入障壁が消えた」です。

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そこで起きることは、1つしかありません。

参入者が増えて、競争が激しくなって、利益が薄くなる。

これは、物販に限った話ではありません。

AIライティングも、AI画像も、AI動画も同じです。

「AIでできるようになった」ことは、あなたにとっての追い風。

でも同時に、まだ参入していない全員にとっての追い風 でもあります。

やるか、やらないか、だけの話です。

AIと相性がいい事業の波は、本物です。

ただしその波は、乗った人全員を同じ場所に運ぶわけではありません。

これは予言ではありません。もう始まっています

2026年9月、日経がこう報じました。

フリーランスから正社員へ、AI台頭で回帰の動き。

記事に出てくるフリーランスエンジニアの体感は、案件が3年前の 3分の1。

コーディング、ライティング、翻訳、デザイン。

「手に職」の代表格から、順番に削られています。

理由はシンプルで、労働を売る働き方は、AIと奪い合いになる からです。

AIは、安く、速く、無限に働きます。

人間は勝てません。

じゃあ会社に戻るか。それも合理的です。

でも——その会社の仕事は、AIに食われないんでしたっけ?

働き方を乗り換えても、逃げ切れません。

だから、この教科書のスタンスは「逃げる」ではありません。

食う側に回る、です。

AIと相性がいい事業で、速く稼ぐ。

AIと相性がわるい事業で、長く稼ぐ。

両方やって、美味しいところを全部取る。

この戦略の中身を、これから話します。

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0-3. 残酷な真実 — 爆利を得るのは「教えるフロンティア」だけ

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AIと相性がいい事業で、実際にお金がどう分配されているか。

ぼくの見立てでは、三層構造 になっています。

第一層は、フロンティア。

波が来た瞬間にいち早く乗り、やり方を確立して、それを「教える側」に回った人たちです。

発信力のあるインフルエンサーが、ここに入ります。

教材が売れ、講座が売れ、フォロワーが増え、その実績がまた次の教材になる。

爆発的な利益は、ほぼこの層に集中します。

第二層は、初期フォロワー。

フロンティアの動きを素早くキャッチして、市場がまだ空いているうちに実行した人たち。

先行者の余韻が残っているので、まあまあ稼げます。

第三層は、それ以降の大多数。

市場が混み合ってから入ってくる層です。

教材を買い、ツールに課金し、スクールに払う。

でも市場はすでにコモディティ化しているので、回収できるとは限らない。

先駆者に課金するだけで終わる。

きつい言い方ですが、これが構造です。

もっときつい言い方を、します。

教材を探してBrainを開いている——その動き方自体が、第三層の入口です。

AI系の教材を買って、プロンプト集を保存して、素振りだけで終わった経験はありませんか。

あれが、第三層のお金の流れ方です。

これが、AI時代の副業の残酷な真実だとぼくは思っています。

誤解しないでほしいのは、これは「AI系の副業をやるな」という話ではないこと。

問題は、層です。

第三層に入ってしまう動き方——流行りきってから、教材だけ買って、みんなと同じことをやる——が一番危ない。

そしてこの教科書は、あなたを第三層の外に連れ出すため に書いています。

じゃあ、どう動くか。

その答え(0-4以降)は、有料エリアで話します。

ここからは、この教科書の中身と、値段の話です。

この教科書で手に入るもの

レンタルスペース経営の全工程を、実体験と実データだけで書きました。

全9部、約11万字。図解と実物スクショが49点。

付録は15点。競合調査ツール、利益シミュレーター、清掃報告アプリ、使い方動画4本、室内掲示物テンプレ55種まで、動くものを付けました。

ジャンル選定→物件→収支シミュレーション→立ち上げ→集客→運営→数字の経営→拡大と出口。

第0部 AIにできない副業

0-1〜0-3は、上で公開したとおりです。

0-4以降は、二刀流の生存戦略/面倒くささが「堀」になる理由/ぼくの経歴/実績の全公開/最初だけ大変で、そのあと土台になる話/脱サラの計算式。

第1部ジャンル選定 — 4ジャンルを、実数字で比較する

ダンス・撮影・パーティー・貸会議室。ぼくの実数字で比べて、最後にぼくの意見。

第2部物件 — 30件問い合わせて内見1〜2件。「安い家賃」の掘り当て方

全戦略の土台です。探し方の全手順、問い合わせの技術、内見のチェックポイント、大家さん・保証会社・契約の攻略、ダンス防音物件の探し方まで。いちばん分厚い部です。

第3部収支シミュレーション — 契約する前に「答え」を出す

ベンチマーク店舗を5つ選んで、売上と費用を丸裸にする。参入判定まで3ステップ。そして「契約しない勇気」。

第4部立ち上げ — 初期費用と回収の実際

ぼくの実額は27万円から214万円。融資、内装業者の探し方、DIYの線引き、入居前にやる10項目。

第5部集客 — 手数料35%から3.5%への脱出路

登録するのは5サイトだけ。初期レビューの集め方、写真、価格、公式HPの作り方、1日500円から始めるGoogle広告、リピーター化。

第6部運営 — 実働1日数分の作り方

清掃の外注化、外注さんの管理、マニュアル、トラブル対応、AI活用。第0部の種明かしを、ここで仕組みごと渡します。

第7部数字の経営 — 64ヶ月の売上推移を全部見せる

見るべき数字は3つ。稼働9.2%の部屋を数字で立て直した実録。値上げの技術。

第8部拡大 — 2店舗目・法人化・撤退

2店舗目の判断基準、ドミナント戦略、法人化、失った6部屋の話、開業支援・フランチャイズの考え方。

巻末付録のご案内

道具15点のリンク集と、使い方。

買うと、どうなるか

ぼくの5年の実測で言うと、まともに選んだ物件のレンタルスペース1店舗の手残りは、平均で月10万円です。

小箱の会議室で月3〜5万円。ダンスなら月10〜20万円。

この「1店舗=月10万円」を基準にすると、脱サラが「計画」になります。

月10万円の副収入 → 1店舗
月30万円(生活費レベル) → 3店舗
月50万円(給料超え) → 5店舗。あるいは2店舗+フロー型の副業の両輪

ぼくはこの積み上げを実際にやって、給料を超えた時点で会社を辞めました。

精神論ではなく、足し算です。

この足し算の1段目を、間違えずに積む。

そのための教科書です。

付録15点 — 「読む」教科書ではなく「使う」教科書です

付録は「おまけ」ではなく、この教科書の実行部分です。

読む→開く→数字を入れる→判断する。

ぜんぶ、ぼくが自分の店で実際に使っているものです。

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ダンススタジオ物件判定ツール(Webツール・第2部)

物件情報(URL/PDF/手入力)を入れると、◎○△✕と100点スコアで即判定。全国9,287駅のデータ入り。

物件問い合わせ文テンプレ(本文収録・第2部)

不動産屋さんへの問い合わせ、実物の文面。

内見チェックリスト(スプレッドシート+印刷用PDF・第2部)

内見で見るポイントを、印刷して持っていける。

競合調査ツール(スプレッドシート・第3部)

競合5店舗を丸裸に。予約記録→売上・費用・利益→初期投資→参入判定まで全自動。ぼくの実測の季節指数入り。

利益シミュレーションツール(スプレッドシート・第3部・第4部)

希望物件の数字を入れると、初期投資・月次利益・回収期間・12ヶ月計画が出る。

初期費用シミュレーター(Webツール・第3部・第4部)

ジャンルと条件を選ぶと、初期費用の概算が出る。

ツールの使い方動画(動画4本・第3部)

付録①⑥の操作を、画面で解説。

ジャンル別発注リスト(スプレッドシート・第4部)

ダンス/撮影/パーティー/会議室ごとに「これを買えば開業できる」買い物リスト。

開業チェックリスト(ドキュメント・第4部)

入居前10項目+設営の抜け漏れ防止。

室内掲示物テンプレ一式(Canvaテンプレート55種・第4部・第6部)

店内の掲示物を、Canvaでそのまま編集して印刷。

トラブル対応話法集(ドキュメント・第6部)

ありがちなトラブル40超への対応の型と、そのまま送れる文面。

定期利用の申込フォーム雛形+返信テンプレ(ドキュメント・第6部)

定期利用の受付を、そのまま真似できる。

業務委託契約書ひな形(清掃外注)(ドキュメント・第6部)

清掃外注さんとの契約書。修正箇所は【★】に集約。

清掃報告アプリ「ほうこ君」同梱版(配布セット・第6部)

清掃外注さんがスマホで報告→LINEに自動通知→毎月の報酬明細まで自動。自分のアカウントに立てて使えて、設定はAIが代行。ぼくの店でも、この同じ配布版を本番運用しています。

教科書まるごとAI読み込みファイル+コーチ化プロンプト(全部)

全文をAIに読ませて、「自分専用の相談相手」にする。詳しくは次で。

番号が飛んでいるのは、制作の途中で「これは要らない」と判断して捨てたものがあるからです。

数を盛るより、使うものだけ。

ファイルはアップデートのたびに、同じリンク先で最新版に差し替わります。

約11万字。でも、全部読む必要はありません

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正直、ぜんぶ読むのは大変です。

ぼくの5年分のノウハウを、削らずに詰め込んだので。

削らなかったのは、AIに読ませる前提で作ったからです。

付録の「教科書全文ファイル」を、あなたのAI(Claude・ChatGPT・Geminiなど)に読み込ませて、こう聞くだけ。

「まず3分で要約して」
「ぼくはいま物件を探している。どこから読めばいい?」
「敷引きって何?」

分からない言葉も、自分の状況に合った読む順も、AIが教科書のなかから答えます。

付属のコーチ化プロンプトを貼れば、あなたのAIが「この教科書の内容だけを根拠に伴走する開業コーチ」になります。

紙の本には、できない読み方です。

だから約11万字は、不安材料ではなく、AIに渡す辞書の厚みだと思ってください。

こんな人に向いています

会社員のまま、副業で始めたい人(立ち上げは、土日と平日の隙間時間で回せます)
バズやセンス頼みの副業に疲れて、数字で堅実に考えたい人
AIの波にも乗りたい。でも、それだけでは不安な人
すでにレンタルスペースを運営していて、集客・運営・数字で伸び悩んでいる人(第5〜7部から読めます)

こんな人には向きません(買わないでください)

「不労所得で楽して儲かる」を期待している人。立ち上げは、ちゃんと大変です
「誰でも儲かる」の保証がほしい人。物件選びを間違えれば、普通に赤字になります(だから第2部・第3部が分厚い)
初期投資ゼロ円で始めたい人。ジャンルにより、30万〜200万円台の初期投資がかかります
コンサルや個別サポートを期待している人。この教科書はこれ1つで完結です
有名人の武勇伝を読みたい人。ぼくは無名です。あるのは、数字だけです

価格と、値上げの予告

この教科書は、定価49,800円です。

ただし発売記念として、先行5部限定で29,800円にします。

5部が売れた時点で、予告なく定価の49,800円に戻します(値上げは一段だけ。段階的な小出しはしません)。

先に買った人ほど、安く読めるように。

先行価格で買った人も、値上げ後に追加料金はかかりません。

購入後は、この記事を開き直すだけで、改訂版が読めます。

つまり、いまが最安です。

よくある質問

Q. 会社員のまま、副業でできますか?

A. ぼく自身が、会社員のまま始めて店舗を増やしました。立ち上げ期(1〜3ヶ月)はしっかり働きます。運営期は1店舗あたり1日数分。清掃は週1回・1回1,000〜1,500円で外注できます。物件を借りるときの審査は「安定した給与収入のある会社員」のほうが通りやすいので、会社員のうちに始めるほうが有利です。

Q. 資金はいくら必要ですか?

A. 初期投資は1店舗あたり、契約金・内装・備品すべて込みで、ジャンルにより30万〜200万円台です。ぼくの実額(27万円〜214万円)は第4部で全部出します。融資という手もあります。ぼくは第3部の調査資料をそのまま添付して、実際に融資が通っています(いきさつは第4部4-2)。

Q. 地方でも成立しますか?

A. 横浜・仙台・名古屋クラスの主要エリアなら需要が見込めます。大都市圏以外の地方都市は、なるべく主要駅の近くで探すのが無難です(第2部2-2)。ぼくの出店は東京圏が中心です。どこで出すにしても、第3部のやり方で競合の予約を実測してから決めてください。

Q. AIを使えば、楽に始められますか?

A. 入口(物件探し・内見・交渉・設営)は、AIにはできません。そこが「堀」です。そのかわり、開業した後の運営は、競合チェック・売上集計・価格調整・外注さんの管理まで、AIと仕組みに任せられます。その作り方は第6部で仕組みごと渡します。そして教科書そのものも、付録⑫であなたのAIに読ませて使ってください。

Q. 買った人同士で、ライバルになりませんか?

A. なりにくいです。不動産は一物一価。同じ物件は2つとありません(第2部2-7)。AI手法の教材は、買った人同士が同じ土俵で食い合います。レンタルスペースは、物件もエリアも一人ひとり違います。そもそも「レンタルスペース副業」の月間検索数は70回(2026年8月・ぼくの実測)。やる人が、少ないんです。

Q. すでに運営しています。役に立ちますか?

A. 運営中の方は、第5部(集客)・第6部(運営)・第7部(数字の経営)から読んでください。手数料35%からの脱出路、外注化、値上げの技術、稼働9.2%の部屋を立て直した実録。付録のトラブル話法集・契約書ひな形・清掃報告アプリは、明日から使えます。

Q. 返金はできますか?

A. デジタルコンテンツの性質上、購入後の返金はできません(Brainの利用規約に準じます)。だからこそ、第0部の冒頭・目次・「向かない人」を、判断材料として先に出しています。

Q. 質問はできますか?

A. 質問は購入者フォームで受け付けます。回答はFAQとして、購入者全員に還元します。コンサルや個別サポートの勧誘はしません(フォームのリンクは巻末「付録のご案内」にあります)。

著者について

きくりん、と名乗っています。

製薬会社の営業を、18年。

「40歳までに独立する」と決めて、副業を始めました。

最初に伸びたのがeBay輸出。月の利益は200万円まで行きましたが、労働に殺されて2年で撤退。トータルほぼトントンです。

その失敗が、いまの判断基準になりました。

売上が伸びるほど自分の労働が増えるビジネスは、会社員の副業には向かない。

約5年前、レンタルスペースの1号店を出しました。

店舗を増やし、会社の給料を超えて、脱サラ、法人化。

いまはレンタルスペース17部屋と、AIで回すeBay輸出の二刀流です。

店舗名もブランド名も出しません。ぼくは無名です。

そのかわり、数字は本物です。

有名人の武勇伝より、無名の人間の全部の数字のほうが、あなたの役に立つと思っています。

疑うなら、先にブログを読んでください。数字も失敗も、そこに書いてあります。
https://rental-space.net

最後に

0-3で、きつい言い方をしました。

教材を探してBrainを開いている——その動き方自体が、第三層の入口だと。

でも、この教科書はAI手法の教材ではありません。

AIと相性がいい事業で、速く稼ぐ。

AIと相性がわるい事業で、長く稼ぐ。

その2本目=土台の作り方を、5年分の数字ごと渡すのが、この教科書です。

じゃあ、どう動くか。

最後にもう一度、価格のこと。

いまは29,800円。3部売れるごとに2,000円ずつ上がり、定価の49,800円まで戻ります。

無料エリアを読み終えたこの時点が、いちばん安い価格です。

その答えから、有料エリアが始まります。

免責事項

本書は、著者の実体験と実測データにもとづく情報提供です。特定の成果や収益を保証するものではありません
掲載している数字(累計売上1.5億円超・1店舗平均月10万円など)は著者個人の実績です。成果は、物件・エリア・ジャンル・かけられる時間や資金により個人差があります
物件の賃貸借契約、大家さん・管理会社との取り決め、消防・騒音・近隣対応などは、読者ご自身の責任で行ってください
税務(経費計上・法人化など)は、必要に応じて税理士や税務署にご確認ください
本書の内容は執筆時点の情報です。ポータルサイトや各種ツールの仕様変更により変わる場合があり、改訂で追従します
付録のツール・ひな形・アプリの利用は、ご自身の判断と責任でお願いします