親が元気なうちは、誰もそんな話をしたくない。

「相続の話は縁起が悪い」「まだ早い」「お父さんに失礼だ」──そういうセリフを、私はこの7年で何十回聞いただろう。そして、その「まだ早い」のツケを、数百万円、ときに数千万円というかたちで支払うことになった家族も、同じくらい見てきた。

資産があるほど、止まったときのダメージは大きい。これは単純な比例の話だ。

今日は「相続税をいかに減らすか」という話をしたいのではない。それより先に、もっと根本的な問題がある。認知症になった瞬間、親の資産は事実上"凍結"されうるという話だ。

「相続税の前に資産が止まる」──現場で見てきた本当の地雷

相続税の計算をする前に、まず考えてほしいことがある。

親の判断能力が低下したとき、何が起きるか。

たとえば、外壁の劣化が進んでいるアパートがある。修繕費用は1,500万円。このくらいのリフォームになると、当然、所有者である親の意思確認と署名が必要になる。ところが、親が「今日は頭が痛い」「自分の名前を書くのが難しい」という状況になっていたら？　工事は止まる。空室は増える。家賃収入は落ちる。
あるいは、空室率が悪化してきた収益マンション。立地も古さも考えると売却して現金化したほうがいい。ところが売買契約には、当然ながら本人の判断能力が求められる。意思確認が曖昧な状態では、取引が成立しない。買い手はいるのに、売れない。

本人確認が難しい状況での預金払戻しは、金融機関の対応が限定的になりやすいという実情がある（厚生労働省資料）。口座の名義人が認知症と疑われる場合、銀行は窓口での手続きを慎重に扱う。施設への入居費を親の口座から出したくても、スムーズにいかないことがある。

これは、相続税をどれだけ節税しても解決できない問題だ。

不動産会社で7年、私が見てきた「動かない資産」の怖さ

こんなケースがある、資産2億円超の賃貸不動産オーナーの話だ。

お父様はまだ「しっかりしている」と家族は思っていた。ところが銀行との交渉、業者との打ち合わせになると、話が噛み合わない場面が増えてきた。息子さんが事実上の窓口になっていたが、契約書に署名できるのは名義人であるお父様だけ。修繕の発注ひとつ取っても、毎回「お父さんに直接確認をとってください」となる。
結果、修繕が遅れ、入居率は下がり、家賃収入は落ちた。

子どもが実務を担っていても、法的には動けない。この「法的には」というところが肝だ。気持ちの問題ではなく、制度の問題だ。

3億円の土地を持つ別のケースでは、相続税の納税原資にするために売却を検討していたのに、判断能力の問題から話が進まず、結局相続発生後に慌てることになった。不動産の売却には時間がかかる。「相続税の申告期限は10ヶ月」という現実に、何もできないまま近づいていく感覚は、側で見ていても苦しかった。

資産は持っているだけでは守れない。動かせなくなった瞬間から、価値が落ち始める。

「成年後見制度があるじゃないか」──でも地主にはズレがある

そういう話をすると、「成年後見制度があるでしょう」と言われることがある。

成年後見制度は、認知症などにより一人で物事を決めることに不安がある方を支援するための制度だ（厚生労働省「成年後見はやわかり」）。これ自体は、本人を守るための重要な仕組みだし、それを否定したいわけではない。

ただ、地主・富裕層の「機動的な資産運用」という目的とはズレが生じやすいのは事実だ。

成年後見人は「本人の利益を守ること」が最優先の役割だ。だから、「収益改善のために物件を売却して組み換えたい」「老朽物件を処分して納税原資にしたい」という家族の希望が、必ずしも通るわけではない。家庭裁判所が関与するため、機動的な判断が難しくなる場面も出てくる。

また、一度後見が始まると、本人が回復しない限り終了しない。「とりあえず」という感覚で始められるものではない。

成年後見制度が不要だと言いたいのではない。ただ、地主・富裕層の資産管理という文脈では、別の手を「元気なうち」に打っておく必要がある、ということだ。

家族信託とは何か──3分で説明する

では、その「別の手」が家族信託だ。

家族信託とは、親が元気なうちに、信頼できる家族に財産の管理・処分権限を「契約」として渡しておく仕組みだ。

たとえば、こんな設計が典型的だ。

父を「委託者兼受益者」、長男を「受託者」とする。
信託財産は賃貸マンション2棟と管理口座に限定する。
家賃の管理、修繕の発注、売却の判断権限を、契約で長男に明確に与える。

この設計が完成していれば、父が認知症になった後も、長男は法的に動ける。修繕も発注できる。売却も進められる。銀行口座も信託口口座として適切に管理できる。

法務省も、認知症などに備えた財産管理において、親族間信託の活用が有効であると案内している（法務省）。

ここで重要なことを一つ強調しておきたい。

家族信託は、相続税を直接減らす魔法ではない。

家族信託を組んでも、相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）が変わるわけではないし、評価額が下がるわけでもない（国税庁）。

家族信託の本質は、「相続対策を止めない土台をつくること」だ。認知症になった後も、売却・組み換え・納税原資づくりを動かせる状態にしておくための仕組み。相続税対策の"前提条件"を整える、縁の下の力持ちだと思ってほしい。

地主向け・契約組成パターン4選