「安いから」
「新築は高すぎるから」
「中古でも住めれば問題ない」

そう考えた瞬間から、あなたはすでに危険な入口に立っています。
中古住宅を買って後悔する人の多くは、特別な失敗をしたわけではありません。
詐欺に遭ったわけでも、騙されたわけでもない。

ただ、知らなかっただけです。

そして不動産の世界では、この「知らなかった」は一切、免罪符になりません。

■「安いから選んだ」人たちの、その後
中古住宅を購入した人たちから、私はこれまで何度も、同じ言葉を聞いてきました。

「こんなはずじゃなかった」
「まさか、売れないなんて思わなかった」
「住めているから問題ないと思っていた」

彼らは口を揃えて言います。
買う前は、誰もこんな話をしてくれなかったと。

・リノベーション費用が想定の倍以上に膨らんだ
・耐震性に問題があると後から分かった
・住宅ローンが思うように借りられなかった
・再建築できない土地だった
・違反建築で、将来の選択肢が消えた
・相続した子どもが、処分できずに苦しんでいる

それでも彼らは、こう続けます。
「安かったから仕方ないですよね？」

――いいえ。
それは“仕方ない”話ではありません。

それは、最初に知るべきことを知らずに進んだ結果です。

■中古住宅は「買ったら終わり」ではない
むしろ、そこからが本当の始まりです。
中古住宅は、買った瞬間に完成する商品ではありません。

そこから先、
・住み続けられるのか
・修繕に耐えられるのか
・災害に耐えられるのか
・売れるのか
・相続できるのか
という、長期戦に突入します。

にもかかわらず、多くの人は「月々の支払い」だけで判断します。
今、払えるかどうか。
今、住めそうかどうか。
――それだけです。

しかし不動産は、“今”だけで選んだ人から順番に、静かに人生を壊していきます。

■後悔しても、売れない。戻れない。
中古住宅の最大の恐怖は、「失敗した」と気づいたときに訪れます。
・売ろうとしても、買い手がつかない
・ローン残債が多く、身動きが取れない
・建替えもできず、修繕費だけが増えていく
・相続時に、家族が押し付け合う“負動産”になる

この段階で、多くの人が初めて理解します。
不動産は、簡単にやり直せないという事実を。

仕事なら転職できます。
人間関係なら距離を置けます。

しかし家は、簡単に捨てられません。
それどころか、あなたの人生、家族、将来設計を長年にわたって縛り続けます。

■なぜ、誰も教えてくれなかったのか
ここで、ひとつ冷静に考えてみてください。
もしあなたが営業担当者だったら、
・売れにくい
・リスクが多い
・買わない方がいいかもしれない
そんな話を、積極的にしますか？

答えは、ほとんどの場合「ＮＯ」です。
不動産業界では、売れない理由より、売れる理由が語られます。
・「リノベすれば問題ありませんよ」
・「昔の建物でも、みんな住んでます」
・「今は中古が人気ですから」

それらはすべて、間違いではないが、正解でもない言葉です。
本当に必要なのは、「あなたが将来、困らないかどうか」という視点です。

しかしその視点は、営業トークの中では、ほとんど語られません。

■この記事は、あなたの夢を壊すための本ではない
ここまで読んで、不安や恐怖を感じたかもしれません。
それは正常です。
むしろ、何も感じない方が危険です。

ですが、誤解しないでください。
この記事は「中古住宅はやめておけ」と言いたいわけではありません。
むしろ逆です。

正しい知識を持てば、中古住宅は“非常に良い買い物”になり得ます。

問題なのは、知らないまま、軽い気持ちで選んでしまうこと。それだけです。

■これは、警告書です
この記事は、あなたを怖がらせるために書かれています。
なぜなら、不動産は“怖がるべきもの”だからです。
怖がらずに進んだ人ほど、後から深く傷つきます。

逆に、最初に恐怖を知った人だけが、冷静に、賢く、守られた選択をすることができます。

この記事を読んだあと、あなたは中古住宅を買わないかもしれません。
あるいは、より慎重に、より賢く選ぶかもしれません。
どちらでも構いません。

ただひとつだけ、約束してほしいことがあります。
知らないまま、進まないでください。

それが、あなたの人生を守る、最初の一歩です。

第一章　中古住宅という“甘い選択”の正体

【第一部】　“お得そう”に見える中古住宅の正体

中古住宅を探し始めたとき、多くの人が最初に感じるのは、「思ったより安い」「この場所でこの価格なら悪くない」という感覚です。

新築より価格が抑えられている。希望エリアでも手が届く。実物も見られる。内装もきれい。
そうなると、人は自然と「これは掘り出し物かもしれない」と思い始めます。

ですが、中古住宅の本当の怖さは、最初から危険そうには見えないことです。
むしろ魅力的に見えるからこそ、判断が鈍ります。

この第一部では、中古住宅がなぜ魅力的に見えるのか、そしてその魅力の裏に何が隠れているのかを整理していきます。

■中古住宅が「お得」に見える理由
中古住宅の最大の魅力は、やはり価格です。
同じエリア、同じくらいの広さでも、新築より数百万円、場合によっては一千万円以上安く見えることがあります。

すると人は、
「浮いたお金をリフォームに回せる」
「家具や家電にお金を使える」
「ローン負担を抑えられる」
と考えます。

この考え方自体は間違っていません。
ですが、問題はその“安さの理由”を深く考えないまま進んでしまうことです。

不動産は、理由もなく安くなりません。
建物が古いだけではなく、
・修繕費がかかる
・建物性能に不安がある
・法的な問題を抱えている
・売却しにくい
・金融機関の評価が弱い
といった事情が価格に反映されていることがあります。

つまり、安いということは「得をする余白」ではなく、誰かが負いたくないリスクが価格に乗っている可能性があるのです。

■「安いから買う」が危険な理由
中古住宅を検討する人の多くは、価格を比較の中心に置きます。
もちろん予算は大切です。

ですが、不動産で本当に怖いのは、「買える価格だから安心」と思ってしまうことです。
本当に見るべきなのは、購入価格ではありません。
購入後にかかる総額です。

たとえば、
・給排水管の交換
・屋根や外壁の補修
・シロアリ対策
・基礎補修
・耐震補強
・違法部分の是正
こうした費用が後から重くのしかかることがあります。

最初に５００万円安く買えたとしても、住み始めてから数百万円単位の修繕費が発生すれば、その“お得感”は一気に消えます。
しかも厄介なのは、こうした問題が購入前には見えにくいことです。

中古住宅では、安さは安心材料ではなく、確認不足を招く入口になりやすいのです。

■立地が良いのに安い物件ほど慎重に見る
中古住宅の大きな魅力に、立地があります。
駅が近い。学校やスーパーが近い。人気エリアなのに手が届く。
新築では予算オーバーでも、中古なら現実的になることがあります。

ですが、ここで考えなければならないのは、なぜ、その立地で、その価格なのかという点です。

本来、立地の良い不動産は価値が落ちにくいはずです。
それでも価格が抑えられているなら、建物や土地に何らかの弱点を抱えている可能性があります。

たとえば、
・再建築が難しい
・接道条件が弱い
・敷地の形が悪い
・近隣トラブルがある
・増改築に問題がある
といったケースです。

「立地が良いのに安い」は、単なるラッキーではなく、
見えにくい不利な条件のサインであることも少なくありません。

■「住めそう」が判断を狂わせる
中古住宅の内見では、多くの人が生活を想像します。
「この家、いいな」
「ここに住んだら楽しそう」
「家具を置いたらちょうど良さそう」
そう思えた瞬間、人はその家に感情移入します。

ですが、この感覚が危険です。
なぜなら、人は「住みたい」と思った瞬間から、
欠点を軽く見始めるからです。

少し気になる部分があっても、「古い家だから多少は仕方ない」
「営業さんが問題ないと言っていた」と、自分を納得させてしまう。
本当は冷静に確認しなければならないのに、感情が先に走ってしまう。

そして不動産は、感情で決めた人から順番に後悔しやすい商品です。

■実物を見られる安心感という錯覚
中古住宅には、完成したものを見て判断できる安心感があります。
日当たり、間取り、周辺環境、室内の雰囲気を確認できる。
これはたしかにメリットです。

ですが、その安心感には大きな落とし穴があります。
内見で見えるのは、建物のほんの一部にすぎないからです。

本当に重要なのは、むしろ見えない部分です。
・壁の中の柱や金物
・床下の基礎や湿気
・屋根裏の雨漏り跡
・配管の劣化
・増改築の適法性
・接道や法的条件
こうした部分は、普通の内見だけでは分かりません。

つまり、中古住宅は実物を見たから安心ではなく、
見えない部分こそ重要なのです。

■きれいな内装ほど疑ってかかるべき理由
中古住宅では、内装がきれいだと一気に安心感が高まります。
壁紙が新しい。床がきれい。水回りも交換済み。
すると多くの人は、「ちゃんと手が入っている家なんだな」と思います。

ですが、内装のきれいさと、建物の安全性は別問題です。
極端に言えば、内装はいくらでも整えられます。
クロスを貼り替えれば明るく見えるし、床を張り替えれば新築のようにも見えます。

しかし、本当に見るべきなのはその奥です。
・耐震性はどうか
・雨漏り履歴はないか
・土台や柱に傷みはないか
・違反建築ではないか
・配管や基礎に問題はないか
見た目が整っているほど、買う側は安心してしまいます。

だからこそ、きれいな内装は安心材料ではなく、
中身を疑うきっかけと考えたほうが安全です。

■「今まで普通に住めていました」は安全証明ではない
中古住宅の売買では、よくこう言われます。
「今まで普通に住めていました」
「大きな問題はありませんでした」
「特にトラブルはなかったです」

一見すると安心材料に聞こえます。
ですが、実際にはほとんど保証になりません。

なぜなら、それは単に問題がまだ表面化していなかっただけかもしれないからです。

たまたま大きな地震が来ていなかった。
たまたま豪雨被害がなかった。
たまたま床下や壁内を詳しく調べていなかった。
たまたま前の所有者が不便を我慢していただけ。
こうしたことは十分あり得ます。

不動産の問題は、時間差でやってくることが多いのです。
そして、表面化したときに責任を背負うのは、購入したあなたです。

■中古住宅は「入口」ではなく「出口」で考える
中古住宅を選ぶとき、多くの人は「今の暮らしに合うか」で判断します。
ですが、本当に重要なのは出口です。

この家は将来売れるのか。
貸せるのか。
建て替えられるのか。
相続したときに困らないか。
ライフスタイルが変わったとき処分できるのか。

不動産は、買う瞬間よりも、手放す瞬間のほうが問題が噴き出しやすいものです。
買うときに「お得」に見えた弱点は、将来売るときにそのまま重くのしかかります。

だからこそ、中古住宅は今住めるかだけで判断してはいけません。
将来どう終わらせるかまで考えて、初めて正しい判断に近づけます。

【第二部】　買ったあとに逃げられない人たち

中古住宅の本当の怖さは、買う前にはほとんど見えないことです。

価格は手頃。立地も悪くない。内装もきれい。
内見したときには、「これなら十分住めそうだ」と思える。

むしろ、新築よりも現実的で、自分たちに合っているように感じることさえあります。

ですが、中古住宅のリスクは、買ったその場で派手に現れるわけではありません。
住み始めてから。数年後。リフォームしようとしたとき。売ろうとしたとき。相続の話が出たとき。
そうした“人生の節目”で、一気に問題が噴き出します。

中古住宅の問題は、買った日にすべて分かるものではありません。
むしろ、静かに潜み、時間差で襲ってくるからこそ厄介なのです。

この第二部では、中古住宅に潜む本当のデメリットを整理していきます。
見えない欠陥。法的な地雷。
そして最後に逃げ場を失う「売れない現実」。

ここを知らずに買うのは、あまりにも危険です。

■本当に怖いのは「今、問題がない家」
多くの人は、中古住宅のリスクというと、雨漏りやシロアリ、ひび割れのような“見える問題”を想像します。

もちろん、それらも重大です。
ですが、本当に怖いのは、目に見えないまま進行している不具合です。

たとえば、
・壁の中の柱の腐食
・床下の湿気や土台の傷み
・屋根裏の雨漏り跡
・見えない部分の配管劣化
・断熱材の欠損やズレ
これらは普通の内見ではほとんど分かりません。
部屋の印象がよく、クロスも床もきれいで、水回りも整っていれば、人は安心します。

ですが、住宅の本当の問題は、表面ではなく内部に潜んでいることが多いのです。

つまり、中古住宅で最も危険なのは、今の見た目が大丈夫な家です。
問題が見えていないだけで、問題がないとは限りません。

■内見で見える情報はほんの一部
中古住宅を購入する人の多くは、内見でかなり判断したつもりになります。
日当たり、部屋の広さ、収納、周辺環境、におい、音。
もちろん、これらは大切です。

ですが、それだけで安心するのは危険です。
内見では、次のような重要事項はほとんど分かりません。
・構造躯体の傷み
・基礎の状態
・床下の湿気や腐食
・給排水管の老朽化
・過去の雨漏り履歴
・増改築の適法性
・接道や再建築の可否
・境界や越境の問題

つまり、中古住宅は「見て判断できる商品」ではありません。
正確には、見える部分だけで判断すると危険な商品です。

家は家具ではありません。
雰囲気や内装だけで決めていいものではない。

生活の器であり、資産であり、ときに大きな負債にもなり得るものです。

■劣化は静かに進み、ある日突然お金になる
中古住宅の怖さは、劣化が毎日分かりやすく現れるわけではないことです。
多くの場合、ある日突然「修理が必要です」「交換が必要です」という形で、お金の問題として現れます。

たとえば、
・給湯器が急に壊れる
・排水管が詰まり交換が必要になる
・屋根防水が限界を迎える
・外壁のひびから雨水が侵入する
・シロアリ被害が見つかる
・床が沈む
・基礎補修が必要になる

最初は一か所の修理で済むと思っても、開けてみると他の不具合が見つかり、修繕が連鎖することは珍しくありません。

しかも古い家ほど、その連鎖は起きやすい。
「とりあえず住めるから後回しでいい」
「今すぐではないから様子を見よう」

この判断を繰り返すうちに、家は少しずつ修繕不能に近づいていきます。

そして気づいたときには、直すには高すぎる。売るには条件が悪すぎる。放置するには傷みすぎている。

そんな“逃げにくい家”になってしまうのです。

■耐震性能の問題は平時には見えない
中古住宅の中でも、特に見落とされやすく、しかも深刻なのが耐震性能です。
古い住宅の中には、現在の耐震基準とは大きく異なる条件で建てられているものがあります。

しかし、普段の生活ではその危険性は実感しにくい。
今立っているのだから、たぶん大丈夫だろう。
そう思ってしまう人は少なくありません。

ですが、耐震性能の問題は、何もなければ表面化しません。
逆に言えば、何かが起きたときには一気に現実になります。

大地震が起きたとき、建物が倒壊しなくても、
・壁に大きな亀裂が入る
・建具が歪む
・基礎にダメージが出る
といった形で、住み続けることが難しくなるケースは十分あります。

中古住宅の怖さは、今問題がないことではなく、
災害時に初めて脆さが露呈することです。
平時の静けさは、安全の証明ではありません。

■違反建築という見えない爆弾
中古住宅には、見た目では分からない法的リスクがあります。
その代表が、違反建築です。

たとえば、
・建ぺい率オーバー
・容積率オーバー
・無許可の増改築
・確認申請と現況が違う
・必要な手続きを経ていない増築部分がある

こうした問題は、一般の買主が内見だけで見抜くのはほぼ不可能です。
しかも長年普通に住まれていると、
「別に問題ない家なんだろう」と思い込みやすい。

ですが、住めていることと合法であることは別です。

違反建築が本当に怖いのは、買う瞬間ではなくその後です。
ローン審査で不利になる。大規模リフォームが難しくなる。建替えや是正で想定外の制限を受ける。売却時に買主が見つかりにくくなる。

違反建築は、買ったあとに身動きを取れなくする爆弾なのです。

■再建築不可・既存不適格は出口を塞ぐ
中古住宅の中には、再建築不可や既存不適格といった、分かりにくい制限を抱える物件があります。
これを軽く見てしまう人は少なくありません。

「今住めるなら問題ない」
「リフォームして住めばいい」

そう考えてしまうからです。

ですが、これらの本当の怖さは将来にあります。
再建築不可なら、建物を壊したあと新しく建てられない可能性が高い。
既存不適格なら、今は使えても建替えや増改築で大きな制限を受けることがあります。

すると何が起きるのか。
老朽化が進んでも建替えられない。ローンが付きにくい。買える人が限られる。
結果として、売りにくい家になるのです。

買うときに安かった理由は、将来の出口が弱いからだった。
後からそう気づいても、簡単には引き返せません。

■境界・越境・私道の問題は後から揉めやすい
中古住宅のリスクは建物だけではありません。
土地にも、静かな地雷があります。
その代表が、境界未確定、越境、私道トラブルです。

たとえば、
・隣地との境界が曖昧
・塀や屋根、樹木が越境している
・私道の通行や掘削承諾に問題がある
こうしたことは、普段生活しているだけでは見過ごされがちです。

しかし、売却、建替え、相続の場面では一気に表面化します。
買うときには「昔からこうだから大丈夫」と軽く説明されても、その“昔から”は将来の安全を保証しません。

所有者が変われば、隣地との関係も変わります。
買主が変われば、指摘の厳しさも変わります。
金融機関も慎重になります。

土地の問題は建物以上にこじれやすく、一度揉めると解決まで長引く。
そしてそのストレスは、想像以上に重いものです。

■「売れない家」になると人生の選択肢が消える
中古住宅の最大のリスクは、買った直後の不具合ではありません。
本当の恐怖は、いざというときに売れない家になることです。

多くの人は購入時に、「長く住むつもりだから大丈夫」「売るのはまだ先の話」と考えます。

ですが、人生は予定通りには進みません。
転勤。離婚。病気。介護。収入減。相続。住み替え。
人は思っている以上に、家を手放す理由に直面します。

そのとき、売れない家は重荷になります。
住まないのに維持費がかかる。
固定資産税がかかる。
修繕も必要になる。
貸そうにも借り手がつきにくい。
売ろうにも価格がつかない。

その結果、家は「資産」ではなく、動かせない負債になっていきます。

■中古住宅で本当に見るべきもの
中古住宅の販売現場でよく語られるのは、今の魅力です。
価格が魅力的。立地が良い。内装がきれい。すぐ住める。

ですが、本当に大事なのは未来です。
この家は１０年後にどうなっているのか。
次に売るとき、どんな評価を受けるのか。
建替えできるのか。
相続した人が困らないのか。
困ったとき、逃げられるのか。

中古住宅は、「今住めるか」だけで選んではいけません。
本当に確認すべきなのは、持ち続けられるか、そして手放せるかです。

そこを見ずに買った家は、いつかあなたの人生そのものを動けなくするかもしれません。

第二章　“直せばいい”は通用しない

【第一部】フルリノベすれば大丈夫？という最も危険な誤解

中古住宅を探している方が、よく口にする言葉があります。
「古くても、どうせリノベーションすれば大丈夫ですよね」

この考えには、確かに魅力があります。
新築より価格を抑えやすい。
立地も選びやすい。
内装も自分好みに変えられる。

中古住宅＋リノベーションは、一見するととても合理的で魅力的な選択に見えます。

実際、この考え方自体が完全に間違っているわけではありません。
物件選びを間違えず、適切な工事ができれば、満足度の高い住まいを手に入れることは十分可能です。

ですが、ここで多くの人が見落とします。
リノベーションは万能ではありません。
直せるものと、直せないものがある。

この現実を知らずに進むと、理想に近づくどころか、深い後悔に近づいていきます。

■リノベーションは“魔法”ではない
今の時代、リノベーションはとても魅力的に見えます。
ＳＮＳや雑誌には、おしゃれに生まれ変わった空間があふれています。
暗かった家が明るくなり、古い間取りが洗練され、築年数の古い家が新築のように見えることもあります。

それを見ると、人はこう思います。
「ここまで変わるなら、古くても大丈夫だろう」
「見た目が直るなら、中身も何とかなるはずだ」

ですが、ここに大きな誤解があります。
リノベーションで変えられるのは、あくまで変えられる範囲だけです。
クロスや床、キッチンや浴室など、表面はきれいにできます。

しかし、それと家の本質的な安全性や将来性は別の話です。
中古住宅で本当に怖いのは、見た目が新しくなることで「全部よくなった」と思い込んでしまうことです。

表面は整っていても、その奥にある問題は何も解決していない。
こうしたケースは、決して珍しくありません。

■フルリノベーション＝全部解決、ではない
「フルリノベーションする予定です」

この言葉を聞くと、多くの人は安心します。
全部壊して、全部新しくする。
だから問題も全部なくなる。

そう思いたくなるのは自然です。

ですが、不動産の現場でいう“フルリノベーション”は、買主が思う“全部”とは一致しないことがよくあります。
工事には、予算、構造、法規、既存状態など、さまざまな制限があります。

そのため、たとえフルリノベでも、触れられない部分、触れても意味がない部分、そもそも解決できない部分が残ります。

たとえば、構造の根幹。
基礎の状態。接道条件。再建築の可否。法的制限。
こうしたものは、内装の工事とはまったく別次元の問題です。

つまり、フルリノベだから安心なのではありません。
本当に確認すべきなのは、その家が「リノベしても根本的な不安が残る物件ではないか」という点です。

■見た目が新しくなるほど、人は疑わなくなる
リノベーション物件の落とし穴は、きれいであることです。
壁が白い。床が新しい。設備も新しい。照明もおしゃれ。
それだけで、人は安心してしまいます。

「ここまで直してあるなら問題ないだろう」
「さすがに危ない家ではないはずだ」

そう思ってしまうのです。

ですが、リノベーション物件ほど、疑うべきものを疑わなくなる危険があります。
クロスを貼り替えれば壁の傷みは見えにくくなります。
床材を張り替えれば下地の不具合は隠れます。
設備が新品になると、家全体まで新しくなったような錯覚が生まれます。

しかし、本当に見るべきなのはその奥です。
雨漏りの履歴はないか。
構造体に傷みはないか。
耐震性はどうか。
増改築に無理はなかったか。
法的に問題はないか。

きれいな見た目ほど、人の警戒心を鈍らせます。
ここに、リノベーション物件の怖さがあります。

■「どうせ壊すから気にしない」は危険な考え方
中古住宅を買う人の中には、こう考える人がいます。
「どうせリノベするから細かいところは気にしない」

壁紙が汚れていても問題ない。
古いキッチンでも問題ない。
間取りが少し使いにくくても、壊して変えればいい。

この考え方は、表面的な古さに振り回されないという意味では合理的です。

ですが危険なのは、「壊せば全部どうにかなる」と思い始めることです。
現実には、壊せる部分と壊せない部分があります。
柱の位置。耐力壁。梁のかかり方。
基礎の状態。道路との関係。
建築基準法上の制限。敷地の条件。

これらは、リノベーションの自由度を決める前提条件です。
前提に問題があれば、どれだけ理想を描いても、途中で必ず現実に引き戻されます。

リノベ前提で物件を見るなら、なおさら“壊せない部分”を見なければいけません。

■リノベ前提の物件選びは、問題の先送りになりやすい
中古住宅をリノベ前提で買うとき、多くの人はこう考えます。

「今は安く買える」
「古い部分は後で直せばいい」
「住みながら整えていけばいい」

一見、柔軟で前向きな考え方です。
ですが、不動産の問題は先送りしたから軽くなるわけではありません。
むしろ後から、より重い形で返ってくることが多いのです。

追加費用。工事制限。予想外の劣化。できない改修。予算オーバー。
こうした形で、静かに現実が押し寄せてきます。

買うときには“お得”に見えた価格も、後から振り返れば「問題を抱えていた分、安かっただけだった」と気づくことがあります。
不動産は、甘い話だけで終わることはほとんどありません。
安かった理由。古かった理由。売れ残っていた理由。

その帳尻は、最後に所有している人に回ってきます。
つまり、あなたです。

■リノベの打ち合わせで、多くの人が現実を知る
リノベーションの計画段階では、夢が膨らみます。
広いＬＤＫ。対面キッチン。回遊動線。大容量収納。
理想の暮らしを想像する時間は、とても楽しいものです。

ですが、調査や設計が進むと、空気が変わります。
そして業者や設計士から、こう言われるのです。

「これは少し難しいですね」

壁が抜けない。水回りを移動できない。補強が必要。配管ルートが厳しい。予算内では収まらない。
こうして、多くの人が初めて“理想と現実の差”を知ります。

そしてその時点では、もう物件を買ってしまっている。やめることも、戻ることも難しい。

ここが、中古住宅＋リノベーションの本当の怖さです。

■「最初に知っていれば」は、不動産では遅い
中古住宅＋リノベで後悔した人は、あとからこう言います。

「最初に分かっていれば買わなかった」
「そんな制限があるなんて知らなかった」
「ここまで費用がかかるとは思わなかった」

ですが、不動産では、この言葉は後から言っても現実を変えません。
契約は消えません。ローンも始まります。所有権も移ります。

つまり、“知らなかった”は救いになりにくいのです。
だからこそ、本当に大切なのは買う前です。
リノベーションという言葉に夢を乗せる前に、確認すべきことがあります。

この家は本当にリノベ向きなのか。
直せる範囲はどこまでか。
直せない部分は何か。
想定外が出ても耐えられるのか。

中古住宅では、夢を見る前に現実を見ること。
これが、後悔を避けるための最初の一歩です。

【第二部】お金をかけても変えられない現実

中古住宅＋リノベーションを考える人の多くは、どこかでこう思います。

「多少古くても、お金をかければ何とかなる」
「最悪、予算を増やせば理想に近づける」
「見た目だけでなく、中身も工事で改善できるはずだ」

この考え方は、一部では正しいです。
設備の交換。内装の刷新。断熱の改善。配管の更新。

こうした部分は、確かに予算をかけることで住み心地を大きく改善できます。

ですが、中古住宅には“お金では解決しきれない領域”があります。
それが、構造、基礎、耐震、法規、そして工事中に膨らむ追加費用です。

ここを理解しないまま進むと、見た目はきれいに生まれ変わっても、根本的な不安だけが残ります。

さらに厄介なのは、お金をかければかけるほど、「ここまで投資したのだから、もう引き返せない」という心理に縛られていくことです。

その結果、本来は理想の住まいをつくるはずだった計画が、妥協と後悔の積み重ねに変わっていきます。

■構造は、家のすべてを支える“骨格”
リノベーションを考えるとき、多くの人はまず間取りを想像します。
広いＬＤＫにしたい。
壁付けキッチンを対面式にしたい。
細かく区切られた部屋を減らして、開放感を出したい。
その発想自体は自然です。

ですが、その理想を実現できるかどうかを決めるのは、内装ではなく構造です。
柱、梁、耐力壁、基礎。
これらは家で言えば骨格であり、建物全体を支える最も重要な部分です。
見た目を変えることはできます。

しかし、この骨格を自由に動かせるわけではありません。
見た目にはただの壁でも、実際には建物を支えるために必要な壁であることがあります。

そこを安易に壊せば、家のバランスは簡単に崩れます。

つまり、中古住宅のリノベは「好きに作り替える作業」ではありません。
既存の骨格の中で、どこまで実現できるかを探る作業です。

ここを理解せずに夢だけ先に膨らませると、後から理想のほうが崩れていきます。

■「壁を抜きたい」が通らない理由
リノベーションの相談で非常に多いのが、「壁をなくして広い空間にしたい」という希望です。
昔の住宅は細かく部屋が分かれていることが多いため、開放的な空間に憧れるのは自然なことです。

ですが、そこで必ず問題になるのが耐力壁です。
耐力壁とは、地震や風に耐えるために必要な壁です。
この壁を抜いてしまうと、建物全体の安全性に影響します。
そのため、「この壁は抜けません」と言われることは珍しくありません。

では補強すればいいのではないか。
そう考える方も多いでしょう。
確かに理論上は可能な場合もあります。

ですが現実には、構造計算、設計変更、追加工事が必要になり、その分費用は大きく膨らみます。

しかも、そこまでしても思い描いた形が完全に実現するとは限りません。
理想の間取りは、家が許してくれる範囲でしか成立しません。
そして、その制限はお金だけでは超えられないことが多いのです。

■基礎は“直せばいい”で片づかない
中古住宅の中で、見えにくく、しかも極めて重要なのが基礎です。
基礎は家の土台であり、ここに問題があると上をどれだけきれいにしても安心は得られません。
基礎には、ひび割れ、沈下、鉄筋不足、施工精度の低さなど、さまざまな問題があります。

そして厄介なのは、これらが内見ではほとんど分からないことです。
見えても表面的な一部だけで、本当の状態は簡単にはつかめません。
いざ工事や調査が進んだ段階で、深刻な問題が見つかることもあります。

そのとき、多くの人はこう考えます。
「補修すれば大丈夫だろう」と。

ですが、基礎補修はやればすべて解決するものではありません。
費用は高額になりやすい。

しかも、お金をかけても元の基礎そのものが劇的に生まれ変わるわけではありません。

つまり、「直せるから安心」ではなく、
「直しても不安が残るうえに高い」ということがあるのです。

土台に不安がある家は、どれだけ見た目を整えても、本質的な安心までは手に入りません。

■耐震は“あとから足せば安心”ではない
耐震についても、多くの人が楽観的に考えがちです。
「古いなら、後で補強すればいい」
「耐震工事をすれば安心できる」

確かに耐震補強は有効な手段のひとつです。
ですが、どんな建物でも理想的な状態まで持っていけるわけではありません。
古い住宅の中には、もともとの構造バランスが悪いものがあります。
補強できる場所が限られているケースもあります。

そうした住宅では、多額の費用をかけても期待したほど性能が上がらないことがあります。

しかも、耐震補強のために壁を増やしたり、間取りに制約が出たりして、もともと描いていたリノベプランそのものが崩れることもあります。
特に旧耐震基準の住宅では、この問題がより重くなりやすい。

大切なのは、「補強できるか」だけではありません。
「補強しても、どこまで安心を得られるのか」を見ることです。

ここを甘く見ると、お金をかけたのに不安だけは消えないという、最も苦しい結果になりかねません。

■法規は、お金を積んでも変わらない
構造や耐震以上に厄介なのが、法規の問題です。
なぜなら、法律上の制限は、お金をかけても変えられないことが多いからです。

中古住宅には、建築基準法、都市計画法、用途地域、各種条例、接道条件など、さまざまなルールが関わっています。

そしてこれらは、その物件に一生ついて回る条件です。
内装のように簡単に変えられるものではありません。

たとえば、建てた当時は合法でも、今の基準では同じ建物が建てられないケースがあります。
いわゆる既存不適格です。
今すぐ違法というわけではなくても、増築、大規模改修、建替えのときに制限が出ることがあります。

つまり、「今住めるから問題ない」ではなく、「将来の自由度が低い」ということです。
さらに怖いのは、確認申請と現況が違う、無許可増築がある、書類と実態が合わないといった問題です。
これらは見た目では分かりません。

しかし売却時やローン審査時には、一気に弱点として表面化します。
法規の問題は、後から知っても打てる手が少ない。
だからこそ、買う前の確認が何より重要なのです。

■道路と敷地の条件が、家の将来を決める
中古住宅のリスクの中でも、特に重いのが接道と敷地条件です。

前面道路が建築基準法上の道路か。
道路幅は足りているか。
敷地がきちんと接しているか。
公道か私道か。

これらによって、建替えの可否や将来の扱いやすさが大きく変わります。

中でも深刻なのが、再建築不可です。
今は住める。けれど壊したあと、新たに建てられない。
これは、将来の出口が極端に細いということです。
再建築不可の怖さは、住んでいる間は実感しにくい点にあります。

しかし、時間が経つほど選択肢は減ります。
老朽化しても建替えできない。
売却しようとしても買主が限られる。
融資も付きにくい。

つまり、家の将来そのものが細っていくのです。
そしてこの問題は、どれだけお金をかけても簡単には変えられません。
道路と敷地の条件は、その物件が最初から抱えている前提だからです。

■追加費用は、“正当な理由”で襲ってくる
リノベーション計画が崩れる最大の瞬間は、解体して初めて本当の状態が見えたときです。

壁を壊す。床を剥がす。天井を開ける。
すると、見積もり段階では見えなかった現実が一気に出てきます。
柱の傷み。古い配管。雨漏りの痕跡。シロアリ被害。補強の必要。法規対応の追加。

こうしたことは、決して珍しくありません。

ここで厄介なのは、追加費用の多くが“本当に必要だから発生する”ことです。
つまり、不当請求ではなく、やらなければ危ない。
やらなければ工事が進まない。
やらなければ後でさらに困る。
そういう費用ばかりなのです。
だから断りにくい。

そして、その時点ではもう物件を買っている。
工事も始まっている。ここまで来たら進むしかない。

この状況が、家計にも判断にも重くのしかかります。

■追加費用は“じわじわ”家計を壊す
追加費用は、一気に何百万円ではなく、少しずつ積み上がることも多いです。
数十万円。また数十万円。さらに別項目で数十万円。
こうして気づけば、当初より何百万円も増えている。

これが現実です。

しかも、人は大きな決断をしたあとほど引き返しにくくなります。
物件を買った。設計も進めた。解体も始まった。
今さらやめられない。

この心理が、追加費用を冷静に止められなくします。

その結果、削られやすいのは見えない部分です。
断熱。耐震。配管。下地。
本当に重要なのに、見た目に出ないから後回しにされる。

そして最後には、見た目だけ整った不安な家が残ります。
この後悔は、住み始めてからじわじわ効いてきます。

■安い物件ほど、リノベ向きとは限らない
では、どんな中古住宅がリノベ向きなのか。
逆に、どんな住宅が危ないのか。
ここにはかなりはっきりした差があります。

リノベ向きなのは、構造が比較的シンプルで、基礎状態が安定し、法規が整理され、接道条件にも大きな問題がなく、図面や履歴もある程度残っている物件です。

こうした物件は、追加費用のリスクをゼロにはできなくても、まだ読みやすい。

一方、危ない物件には共通点があります。
増改築を繰り返している。図面がない。法規がグレー。接道条件が怪しい。価格だけが不自然に安い。

こうした物件は、最初は魅力的に見えても、解体後に本性を現しやすいのです。

つまり、「安いからリノベ向き」という考えは危険です。
現実には、安い物件ほど難易度が高く、結果として高くつくことが少なくありません。

本当に見るべきなのは内装ではなく、その家が抱える前提条件です。

第三章　命と資産を同時に失う危険